Perumahan Tanpa IMB: Siapa yang Bertanggung Jawab?
Membeli rumah sering kali dianggap sebagai akhir dari perjuangan panjang dari mulai menabung, mengajukan KPR, hingga akhirnya menerima kunci. Namun, bagi sebagian pembeli, masalah justru baru dimulai ketika diketahui bahwa perumahan yang dibeli ternyata tidak memiliki IMB. Pertanyaannya kemudian muncul, siapa yang sebenarnya bertanggung jawab pembeli, developer, atau negara?
IMB Sudah Tidak Ada, Tapi Masalahnya Masih Sama
Secara hukum, perlu diluruskan satu hal penting: IMB (Izin Mendirikan Bangunan) sudah tidak berlaku sejak diberlakukannya UU Cipta Kerja. Saat ini, IMB digantikan dengan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
Namun, substansinya tetap sama:
bangunan wajib memiliki izin sebagai bentuk persetujuan negara atas pendirian bangunan tersebut.
Jadi, ketika masyarakat menyebut “rumah tanpa IMB”, yang dimaksud secara hukum saat ini adalah rumah tanpa PBG.
Mengapa Izin Bangunan Itu Penting?
Izin bangunan bukan formalitas administratif semata. Ia berfungsi untuk memastikan bahwa:
- Bangunan sesuai dengan tata ruang
- Memenuhi standar keselamatan
- Tidak melanggar hak lingkungan sekitar
- Memberikan kepastian hukum bagi pemiliknya
Tanpa dilengkapi izin bangunan yang sah, seperti Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF), keberadaan sebuah rumah dapat menimbulkan berbagai konsekuensi hukum dan administratif.
Rumah yang dibangun tanpa izin tidak dapat memperoleh sertifikasi resmi dari pemerintah, sehingga status legalitasnya menjadi lemah dan tidak diakui secara administratif. Kondisi ini juga menimbulkan kendala serius dalam proses pembiayaan perumahan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR), karena lembaga perbankan mensyaratkan legalitas bangunan sebagai jaminan kredit.
Selain itu, pemilik bangunan tanpa izin berpotensi dikenai sanksi administratif, mulai dari teguran, denda, hingga penghentian kegiatan pemanfaatan bangunan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Bahkan dalam kondisi tertentu, bangunan tersebut dapat dikenai tindakan pembongkaran oleh pemerintah daerah apabila dianggap melanggar ketentuan tata ruang, keselamatan, atau kepentingan umum.
Dengan demikian, ketiadaan izin bangunan tidak hanya berdampak pada aspek legal formal, tetapi juga berimplikasi langsung terhadap keamanan investasi dan kepastian hukum bagi pemiliknya.
Developer: Pihak Paling Bertanggung Jawab
Dalam praktik hukum properti, developer adalah pihak yang paling bertanggung jawab atas izin bangunan dalam proyek perumahan.
Mengapa?
Karena developer:
- Merancang proyek
- Menguasai lahan
- Mengurus perizinan awal
- Menjual rumah kepada konsumen
Secara hukum perlindungan konsumen, developer wajib menjual rumah yang layak secara hukum, bukan hanya layak secara fisik.
Menjual rumah tanpa IMB/PBG dapat dikategorikan sebagai:
- Wanprestasi
- Perbuatan melawan hukum
- Pelanggaran hak konsumen
Apakah Pembeli Bisa Disalahkan?
Dalam banyak kasus, pembeli berada pada posisi lemah secara informasi. Mereka mengandalkan brosur, janji marketing, dan kepercayaan terhadap developer.
Namun demikian, kondisi tersebut tidak serta-merta menempatkan pembeli pada posisi yang sepenuhnya bebas dari risiko hukum. Pembeli tetap memiliki kewajiban untuk bertindak secara cermat dan beritikad baik dalam proses transaksi.
Apabila pembeli tidak melakukan pemeriksaan terhadap dokumen legal bangunan, tetap melanjutkan pembelian meskipun mengetahui bahwa rumah tersebut belum memiliki izin yang sah, atau mengabaikan peringatan maupun informasi mengenai permasalahan perizinan, maka kedudukan hukumnya menjadi lebih lemah. Dalam situasi demikian, meskipun pembeli tidak secara otomatis memikul tanggung jawab penuh atas perizinan bangunan, ia dapat dianggap lalai sehingga turut menanggung risiko hukum dan ekonomi yang timbul di kemudian hari.
Dengan kata lain, tanggung jawab perizinan memang berada pada pihak penjual atau pengembang, tetapi kelalaian pembeli dalam memastikan legalitas bangunan dapat berakibat pada berkurangnya perlindungan hukum terhadap dirinya sendiri.
Bagaimana dengan Peran Pemerintah?
Pemerintah daerah memiliki peran strategis dalam penyelenggaraan pembangunan gedung, antara lain melalui kewenangan menerbitkan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), melakukan pengawasan terhadap pelaksanaan pembangunan, serta menindak setiap pelanggaran yang berkaitan dengan ketentuan tata ruang dan bangunan gedung.
Namun, dalam praktiknya kerap muncul persoalan ketika fungsi pengawasan tidak berjalan secara optimal. Tidak jarang bangunan dibiarkan berdiri dan bahkan dimanfaatkan tanpa izin yang sah, sementara tindakan penegakan hukum baru dilakukan setelah bangunan tersebut terjual atau menimbulkan permasalahan di kemudian hari.
Dalam kondisi demikian, negara sering dipersepsikan “hadir terlambat” dalam melindungi kepentingan masyarakat. Meskipun demikian, secara yuridis tanggung jawab utama atas pemenuhan izin dan kepatuhan terhadap ketentuan perizinan tetap berada pada pelaku usaha atau pemilik bangunan, bukan pada pemerintah daerah sebagai pihak yang berwenang melakukan pengawasan.
Jika Sudah Terlanjur Membeli, Apa yang Bisa Dilakukan?
Pembeli rumah tanpa IMB/PBG tidak otomatis kehilangan hak hukumnya. Beberapa langkah yang bisa ditempuh:
- Meminta pertanggungjawaban developer
Developer dapat diminta:- Mengurus izin
- Memberi kompensasi
- Atau mengembalikan kerugian
- Melapor ke instansi terkait
- Dinas Perumahan
- Dinas Tata Ruang
- Dinas Perizinan
- Menggunakan jalur hukum
- Gugatan perdata (wanprestasi / PMH)
- Sengketa konsumen
Pelajaran Penting bagi Calon Pembeli Rumah
Kasus perumahan tanpa IMB menunjukkan satu hal penting:
masalah hukum properti sering muncul bukan karena niat jahat, tapi karena abai terhadap legalitas.
Sebelum membeli rumah, pastikan:
- Status tanah jelas
- Izin bangunan ada (IMB/PBG)
- Dokumen bisa ditunjukkan, bukan sekadar dijanjikan
Rumah bukan hanya tempat tinggal, tetapi aset hukum jangka panjang.
Penutup: Siapa yang Bertanggung Jawab?
Jawabannya tegas:
Developer adalah pihak utama yang bertanggung jawab atas perumahan tanpa IMB/PBG.
Pembeli adalah pihak yang perlu dilindungi, bukan dikorbankan.
Dan negara memiliki kewajiban untuk memperkuat pengawasan, agar masalah serupa tidak terus berulang.
Karena dalam urusan rumah, yang dipertaruhkan bukan hanya uang tetapi kepastian hukum dan rasa aman. Untuk kamu yang butuh jasa konsultasi legalitas terutama sebelum membeli rumah konsultasikan secara gratis di Klinik Hukum Rewang-Rencang.
