Cara Benar Ubah Sertifikat Warga (SHM) Jadi Milik Perusahaan (HGB) Tanpa Masalah Hukum

Dalam industri pengembangan properti, pengadaan tanah adalah jantung dari bisnis. Namun, banyak pengembang atau badan hukum seringkali menemui jalan buntu ketika berhadapan dengan legalitas tanah penduduk yang mayoritas bersertifikat Hak Milik (SHM).

Pertanyaan yang paling sering muncul adalah: “Mengapa kita tidak bisa langsung balik nama ke PT?”and “Bagaimana mekanismenya agar aset perusahaan tetap aman secara hukum?”

Artikel ini akan mengupas tuntas strategi dan prosedur teknis mengubah SHM menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama perusahaan, guna menghindari risiko sengketa dan pembatalan hak di masa depan.

Dilema Subjek Hukum: Mengapa Harus Turun Hak?

Langkah pertama yang harus dipahami oleh setiap Perusahaan di bidang Properti adalah batasan subjek hukum dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960. Pasal 21 ayat (1) UUPA menegaskan bahwa hanya Warga Negara Indonesia (WNI) tunggal yang dapat memiliki tanah dengan status Hak Milik.

Badan hukum komersial seperti Perseroan Terbatas (PT), baik lokal maupun PMA, tidak diberikan akses untuk memegang SHM. Oleh karena itu, ketika sebuah perusahaan mengakuisisi lahan milik warga, secara otomatis terjadi ketidaksesuaian subjek hukum. 

Solusi konstitusionalnya adalah melalui proses Penurunan Hak menjadi HGB. HGB memberikan hak kepada perusahaan untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu.

Tahap 1: Persiapan dan Legal Due Diligence (Audit Lahan)

Sebelum melangkah ke kantor notaris, perusahaan wajib melakukan audit legalitas secara menyeluruh. Jangan sampai perusahaan membeli “kucing dalam karung”.

1. Pengecekan Sertifikat (Plotting): Pastikan sertifikat asli telah divalidasi oleh Kantor Pertanahan (BPN). Hal ini bertujuan untuk memastikan tidak adanya catatan blokir, sita jaminan, atau tumpang tindih (overlay) koordinat dengan sertifikat lain.
2. Kesesuaian Tata Ruang (KKPR): Berdasarkan sistem OSS RBA, pastikan lahan tersebut masuk dalam zona yang diizinkan untuk tujuan perusahaan (misalnya zona pemukiman atau industri). Jika lahan masuk zona hijau, maka proses penurunan hak akan tertolak secara sistem.

Hal tersebut dikarenakan untuk zonasi perumahan berdasarkan RDTR adalah berwarna kuning. Ketika dalam sistem RDTR berwarna kuning, maka berdasarkan sistem KKPR penurunan HGB menjadi SHM akan dapat diproses.

1. Lahan Sawah Dilindungi (LSD): Pastikan lahan tersebut tidak masuk dalam peta LSD. Jika termasuk LSD, Anda harus mengurus surat keterangan bahwa lahan tersebut sudah tidak berfungsi sebagai sawah secara fisik atau memiliki izin alih fungsi.

Tahap 2: Proses Pelepasan Hak dan Penurunan Hak

Mekanisme yang paling umum digunakan dalam praktik properti adalah proses Pelepasan Hak secara Sukarela.

1. Pembuatan Akta Pelepasan Hak (APH): Penjual (warga) dan pihak perusahaan menghadap Notaris untuk menandatangani APH. Dalam akta ini, warga menyatakan melepaskan hak miliknya kepada Negara agar dapat dimohonkan hak baru oleh perusahaan.
2. Permohonan Hak Baru (HGB): Setelah hak dilepaskan, perusahaan mengajukan permohonan pemberian Hak Guna Bangunan kepada BPN. Pada tahap ini, BPN akan menerbitkan Surat Keputusan (SK) Pemberian Hak.
3. Penerbitan Sertifikat HGB: Setelah SK terbit dan kewajiban pajak dipenuhi, BPN akan menerbitkan sertifikat HGB baru atas nama PT. Status SHM lama akan dinyatakan mati dan disimpan dalam buku tanah BPN sebagai riwayat.

Tahap 3: Manajemen Pajak dan Biaya Perolehan

Seringkali proses legal terhambat karena ketidaksiapan dana untuk kewajiban fiskal. Terdapat dua komponen pajak utama:

1. PPh Final Pasal 4 ayat (2): Sebesar 2,5% dari nilai bruto pengalihan. Beban ini secara hukum ada pada penjual, namun dalam praktiknya seringkali menjadi bagian dari negosiasi harga netto.
2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Sebesar 5% dari NPOP (setelah dikurangi NPOPTKP). Karena PT dianggap memperoleh hak baru (HGB), maka BPHTB wajib dibayarkan lunas sebelum sertifikat baru dicetak.
3. PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak): Biaya resmi di BPN yang dihitung berdasarkan luas tanah dan nilai zona tanah setempat.

Tahap 4: Memahami Masa Berlaku dan Perpanjangan

HGB memiliki sifat terbatas waktu. Berdasarkan PP No. 18 Tahun 2021, HGB diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang selama 20 tahun, dan diperbaharui kembali untuk jangka waktu 30 tahun.

Bagi perusahaan, mencatat tanggal kadaluarsa HGB adalah tugas administrasi yang fatal jika terlewat. Jika HGB kadaluarsa tanpa diperpanjang, tanah tersebut secara hukum kembali menjadi tanah negara, dan perusahaan dapat kehilangan hak atas aset bangunannya.

Tahap 5: Mitigasi Risiko Sengketa

Untuk memastikan proses “Turun Hak” ini tanpa masalah di masa depan, pastikan:

1. Persetujuan Pasangan: Jika penjual sudah menikah, pastikan istri/suami ikut menandatangani akta pelepasan hak sebagai bentuk persetujuan atas harta bersama.
2. Surat Keterangan Tidak Sengketa: Mintalah surat keterangan dari Lurah/Kepala Desa setempat yang menyatakan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa fisik maupun administrasi.
3. Pemasangan Tanda Batas: Segera pasang patok permanen setelah pelepasan hak untuk menghindari klaim sepihak dari tetangga berbatasan.

Conclusion

Proses mengubah SHM warga menjadi HGB perusahaan adalah prosedur standar yang menuntut ketelitian administratif. Dengan melakukan due diligence yang ketat dan mengikuti alur pelepasan hak yang benar di BPN, perusahaan tidak hanya mengamankan asetnya secara fisik, tetapi juga secara yuridis. Kejelasan status tanah akan mempermudah perusahaan dalam mengagunkan aset ke bank atau meningkatkan nilai investasi proyek ke depannya.

Untuk kamu yang masih bingung mengenai mekanisme penurunan SHM ke HGB atau bahkan baru ingin memulai usaha perusahaan di bidang developer yang bergerak di bidang properti langsung saja hubungi Klinik Hukum Rewang-Rencang. Konsultasikan legalitas bisnismu secara gratis.